Passi e rimedi legali per sfratto commerciale
Se hai un inquilino che affitta uno spazio commerciale da te che non ha pagato l'affitto o che ha violato i termini del contratto di affitto, potresti prendere in considerazione la possibilità di sfrattarli. Lo sfratto dovrebbe essere visto come un passo secondario da prendere dopo che sono stati fatti altri sforzi ragionevoli per risolvere i problemi con gli inquilini.
Lo sdoganamento per il mancato pagamento dell'affitto dovrebbe essere una decisione commerciale
Tutti i proprietari di attività commerciali possono essere soggetti a problemi di flusso di cassa di volta in volta, ma se il tuo inquilino non è in grado di pagare l'affitto o non vuole lavorare con te per ottenere i pagamenti correnti, non puoi semplicemente cambiare le serrature alle loro porte e tenere in ostaggio la loro azienda - è necessario passare attraverso alcuni passaggi per averli sfrattati legalmente.
Prima di decidere di sfrattare il tuo inquilino, considera gli aspetti del business. Quanto tempo ci vorrà per affittare nuovamente la proprietà? Dovrai mettere un sacco di soldi per le riparazioni? L'inquilino ha problemi finanziari momentanei o è improbabile che possa mai arrivare e rimanere sul loro affitto? Dovrai andare in tribunale?
Una volta che hai deciso che la scelta giusta è quella di sfrattare un inquilino, prima inizi il processo, meglio è. Ogni giorno non riesci a ri-affittare lo spazio è un altro giorno che stai perdendo soldi sulla proprietà e un'altra notte di sonno perduto preoccupati per le cose.
Probabilmente hai bisogno di un avvocato
Al fine di sfrattare un inquilino commerciale per non pagare l'affitto, è necessario avere familiarità con la legge o assumere un avvocato per aiutarvi a presentare un ordine di sfratto. Il modo in cui si procede può anche essere influenzato dal fatto che l'azienda sia o meno una società, una società o il leasing garantito personalmente dal proprietario dell'attività.
L'avvocato che assumete dovrebbe esercitare attivamente la legge commerciale e preferibilmente dovrebbe specializzarsi nelle transazioni commerciali. Le forme, le leggi e i processi per espellere un inquilino residenziale non sono gli stessi di quelli per sfrattare un inquilino commerciale.
Alcuni avvocati pagano una tariffa forfettaria, altri una tariffa oraria, ma la maggior parte ti addebiterà anche le spese processuali, le spese di deposito e anche il tempo che trascorrerai al telefono con l'avvocato e le spese di spedizione per la copia dei documenti. Per evitare costi nascosti assicurati di chiedere tutte le tasse che potresti sostenere prima di mantenere un avvocato.
Evocare un inquilino commerciale richiede tempo ed è spesso costoso. Avrai un tempo più semplice per dimostrare che un inquilino è in arretrato (ti deve denaro) di quello che farai per qualche altra violazione del contratto di locazione. Ma in tutti i casi, quando si sfrutta un inquilino, l'onere della prova è su di te per dimostrare che hai appena causato l'avvio dell'inquilino.
Alcuni dei diritti degli inquilini speciali previsti dalla legge per gli inquilini residenziali non sono estesi agli inquilini commerciali. Gli inquilini di lavoro sono molto più vulnerabili agli abusi dei proprietari terrieri di quanto non lo siano gli inquilini residenziali, ma questo non significa che come proprietario di un immobile puoi violare le leggi nel tuo stato.
Se il tuo inquilino ha dichiarato fallimento
Sebbene le leggi federali sulla bancarotta commerciale siano cambiate nel 2005 per favorire il proprietario, le singole leggi statali potrebbero comunque avere un impatto sullo sfratto di un inquilino commerciale per mancato pagamento dell'affitto.
Se un inquilino ha già presentato istanza di fallimento prima che un proprietario tenti di sfrattare per mancato pagamento dell'affitto, una sospensione automatica a favore dell'inquilino impedirà al proprietario di dare al conduttore un avviso di disdetta o di iniziare il processo di sfratto.
Tuttavia, il proprietario può comunque procedere allo sgombero chiedendo al tribunale fallimentare federale di revocare il soggiorno. Nella maggior parte dei casi, il giudice sospenderà il soggiorno perché un contratto di affitto non ha alcun effetto sul valore del patrimonio del locatario.
Se l'inquilino archivia la bancarotta dopo l'inizio del processo di sfratto, la legge federale si schiera con il proprietario. Tuttavia, una manciata di stati consente all'inquilino 30 giorni dal giudizio di sfratto per curare il debito.
Evocare un inquilino che ha già presentato istanza di fallimento o che chiede la bancarotta dopo l'avvio del processo di sfratto può essere complicato. Alcune leggi consentono agli inquilini commerciali di interrompere il processo di espulsione quando è coinvolto il tribunale fallimentare e, in tali casi, è quasi sempre meglio assumere un avvocato.
Passaggi coinvolti nell'evitare il mancato pagamento dell'affitto
Notifica di inadempienza : anche se il leasing non richiede di farlo, inviare sempre all'inquilino un avviso di default (Avviso di sfratto) indicante che l'affitto è scaduto e si procederà con lo sfratto se l'affitto non viene pagato per intero entro un certo lasso di tempo (questo può essere il lasso di tempo indicato nel contratto di locazione o una data più lunga si sceglie di impostare per dare più tempo al conduttore di pagare.)
Non accettare il pagamento parziale: secondo gli avvocati del Minnesota per gli affari commerciali, Jacob C. Hendricks e Jon L. Farnsworth, "i proprietari possono perdonare involontariamente una violazione ed essere preclusi di sfrattare gli inquilini se viene accettato il pagamento parziale del canone. accetta le chiavi dell'inquilino prima della risoluzione del contratto di locazione e senza alcun altro accordo scritto può essere impedito di riscuotere futuri affitti dall'inquilino. "
Inizia il procedimento giudiziario: una volta scaduta la data in cui hai pagato il tuo affittuario per intero, il tuo avvocato servirà l'inquilino con un avviso di sfratto formale e presenterà una richiesta al tribunale per fissare un'udienza di sfratto.
Un giudice può decidere che l'inquilino deve lasciare immediatamente la proprietà o può concedere loro un paio di giorni. Sarà anche probabile che un giudice regoli e dia al conduttore la possibilità di rimborsare il debito dell'affitto nel tempo. L'inquilino può anche essere ritenuto responsabile finanziariamente della futura perdita in affitto fino a quando la proprietà non viene nuovamente affittata.
In tutti i casi in cui si sta affrontando lo sfratto di un inquilino altrimenti buono per il mancato pagamento dell'affitto, è opportuno considerare la probabilità che l'inquilino si impigli nell'affitto. Se pensi che l'inquilino possa lavorare con loro. Se sei incerto, incapace o disposto a correre questo rischio, inizia immediatamente il processo di sfratto. Ti farai un favore, e l'inquilino perché prima puoi affittare la proprietà a qualcun altro, guadagni denaro, e l'inquilino sarà responsabile per meno "perdita di rendita futura".