Non accettare mai i termini di qualsiasi contratto senza condizioni di negoziazione
Più grande è lo spazio commerciale che affittate, più è probabile che sarete in grado di negoziare le tasse CAM (Common Area Maintenance) e tutte le spese amministrative associate. Tuttavia, non importa quanto piccolo sia lo spazio, non accettare mai i termini di un contratto di locazione senza chiedere un accordo migliore.
In una dichiarazione cautelativa sulla difficoltà di entrare nel settore immobiliare commerciale, la giornalista della CFO Magazine, Laura DeMars, indica chiaramente che anche i professionisti del settore immobiliare potrebbero avere difficoltà a comprendere le complessità delle tariffe CAM; "La complessità del settore rende difficile entrare in ..." afferma DeMars:
"Nei centri commerciali, ad esempio, gli inquilini di solito pagano per la manutenzione dell'edificio tramite una tassa di manutenzione dell'area comune (CAM). Mentre un CFO di un'impresa di gestione immobiliare non gestisce direttamente gli inquilini, deve ancora capire come vengono riscosse tali tasse ... più importante, poiché i grandi dettaglianti spesso contestano le tariffe CAM o pagano solo una percentuale ... il CFO deve sapere come spiega la differenza, o lo slittamento del CAM ".
Prima di tentare di negoziare CAM o commissioni amministrative, assicurati di aver capito di cosa si tratta. Se le commissioni CAM sono un problema complicato per i CFO, è meglio che tu ti prepari!
Commissioni CAM standard dell'industria
Poiché le condizioni di alcune aree comuni hanno un effetto diretto sugli inquilini, le tariffe associate ai costi di manutenzione e riparazione di corridoi, ascensori, trombe delle scale, lobby e servizi igienici nelle aree comuni sono piuttosto standard nelle tariffe CAM. Inoltre, in genere, gli inquilini pagati dalle tasse CAM sono i costi associati alla manutenzione del parcheggio (compresi illuminazione e sistemazione del paesaggio) e ai marciapiedi.
Suggerimenti su come negoziare tariffe CAM standard
Se il tipo di tasse che ti viene chiesto di pagare non sono negoziabili, assicurati che il tuo contratto di locazione ti permetta specificamente di rivedere le fatture del proprietario. Gli affari sono affari, e questo non dovrebbe essere visto come sfiducia nei confronti di un proprietario terriero o qualcosa di personale, ma pagare tasse sconosciute semplicemente in buona fede non è un buon affare.
Richiedere una dichiarazione almeno che il proprietario deve fornire la documentazione (responsabilità) per tutte le tariffe addebitate è l'unico modo per assicurarsi che l'addebito sia equo.
Dovresti anche negoziare quanto le tasse CAM possono aumentare ogni anno, mettendo un importo o una percentuale massima. Questo "cap" dovrebbe essere elencato separatamente da eventuali altri aumenti del canone.
Spese amministrative e di gestione (O & M)
Se il contratto di affitto richiede il pagamento delle tasse CAM per eventuali costi operativi o di gestione, si deve immediatamente opporsi a tali costi. Se il proprietario insiste, chiedi di vedere una lista (prova) di questi costi e come è stata calcolata la tua quota. Queste tasse potrebbero non essere denominate tasse CAM, ma "Commissioni amministrative". Le spese amministrative sono ancora spese CAM: il proprietario sta cercando di farti contribuire a proprie spese. Le spese amministrative sono solitamente basate su una percentuale dei costi totali della CAM.
Suggerimenti su come negoziare commissioni amministrative O & M
La maggior parte degli inquilini si opporrà alle spese operative e di gestione perché il proprietario sta già ricavando delle entrate dal canone di locazione, anche senza commissioni CAM. Se la tassa CAM include gli stipendi per il personale amministrativo o amministrativo (on-o off-site), costi dell'assicurazione di responsabilità civile (dovrai pagare per la tua assicurazione di responsabilità civile - il proprietario lo richiederà prima di poterti trasferire), pubblicità e altro attività promozionali, servizi professionali come servizi legali o contabili, cercare di negoziare questi fuori del contratto di locazione.
Secondo Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", Retail Traffic Magazine ; "Gli inquilini più accorti ridurranno la percentuale (che varia dal 25% al 5%) ed escludono dal calcolo i costi di tipo non manutentivo (es. Tasse, assicurazioni, servizi di pubblica utilità)."
Rees ritiene inoltre che i costi di manutenzione e riparazione relativi agli edifici (es. Tetti, fondazioni di edifici e muri esterni) non dovrebbero essere assorbiti dagli inquilini in quanto non si tratta di aree comuni utilizzate dagli inquilini o dai loro clienti. Rees indica con precisione; "Il padrone di casa ottiene già entrate da quegli edifici sotto forma di affitto. Eventuali costi di mantenimento e sostituzione di questi dovrebbero essere pagati dal proprietario al netto dei redditi da locazione ".
fonti:
Rosie Rees. Rivista del traffico al dettaglio online. "The Battle Over CAM Fees." 1 settembre 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "Il vero affare." Agosto 2007.